Przypomnijmy sobie sytuację, jaka miała miejsce całkiem niedawno, większość światowych walut traciła na wartości w stosunku do złotego i ich notowania były rekordowo niskie. W tym czasie ludzie zaciągali potężne kredyty denominowane w walutach, na dzień dzisiejszy mają zdecydowanie większe zadłużenie niż przed kryzysem. Dług urósł kolosalnie. Stąd też jest tak ważne żeby każdy potencjalny kredytobiorca pamiętał o tej bardzo niebezpiecznej możliwości znaczącego wzrostu cen walut i osłabienia się złotego. Nie dajmy się nabrać na kampanie reklamowe mówiące o bardzo niskim oprocentowaniu, bo to tylko część prawdy.
Jak wpłynął kryzys na różnicę kursowe?
W momencie, gdy nasza rodzima waluta się umacniała raty były równoważone przez banki za pomocą spread walutowego, wręcz nawet z nawiązką, raty nam malały. Sytuacja zmieniła się diametralnie, gdy złotówka zaczęła tracić na wartości, odczuliśmy duży wzrostu spread. Wzrostu spreadu dla kredytobiorców jest pochodną zawirowań na światowych rynkach i kryzysu gospodarczego. Mówi się o tym, że poprzez podnoszenie różnic kursowych banki rekompensują sobie straty spowodowane finansowaniem nieruchomości w obcych walutach. Koszt różnicy walutowej ma bardzo duże znaczenie dla osób, które planują przewalutować swój kredyt denominowany w walucie na złotówki. Większość banków traktuje przewalutowanie jako wcześniejszą spłatę, powoduje to wzrost wartości zaciągniętego kredytu często nawet o kilkadziesiąt tysięcy. Bierze się to stąd, że kredyty zaciągane na przykład we frankach są brane na duże kwoty. Na zakończenie jeszcze muszę jeszcze napisać, że przez najbliższych kilka lata raczej nie możemy liczyć na tanie kredyty hipoteczne. Podstawowym czynnikiem na to wpływającym jest wzrost kosztów pozyskania pieniędzy na rynku między bankowym, głównie to nieufność banków zarówno do innych banków jak i klientów. W efekcie ta nieufność doprowadziła do podniesienia stóp procentowych oraz podniesienia marż. Takie podwyżki dotknęły zarówno kredyty w naszej rodzimej walucie jak również to, które denominowaliśmy w walutach obcych. Co gorsze podwyżka dotknęła też osoby, które już miały i spłacały kredyt. Dla osób starających się o kredyt bardzo odczuwalne, będą podwyżki prowizji i marż bankowych. Najtrudniej obecnie z otrzymaniem kredytu będą miały osoby z niskim wkładem własnym i dodatkowo próbujące zaciągnąć kredyt w walucie.

Spread walutowy – najłatwiej można opisać go tak, jest to różnica pomiędzy kursem, po jakim kupujemy lub sprzedajemy walutę. Kurs kupna oznacza cenę, po jakiej bank jest skłonny kupić od nas walutę a kurs sprzedaży za ile bank jest skłonny nam daną walutę sprzedać. W zależności od marży instytucji (bank, kantor) może zarobić na nas 5-10%. Właśnie ta różnica ma istotny wpływ na wysokość kredytu/raty spłacanej w walucie obcej. Zobaczmy na przykładzie jak to działa.
CHF i EUR
Kursy wyglądają tak: kupno 2,4124 sprzedaż 2,5616 spread = 2,4124-2,5616 = 0,1492.
Zobaczmy, więc jak to wygląda w praktyce w przypadku bardzo popularnych ostatnimi czasy kredytami w walutach zaciąganych na długi okres. Bank zazwyczaj prezentując ofertę klientowi skupi się na niskim oprocentowaniu, ale nigdy nie wspomina, że jest druga, gorsza strona takiego kredytu. W kredytach hipotecznych zaciąganych w walucie, różnice kursowe stanowią bardzo duże o ile nie główne źródło dochodu banków.

Dlaczego? Jeżeli bierzemy kredyt mamy go wypłacanego po kursie kupna (niższym) a spłacamy po kursie sprzedaży (wyższym). Wynika to z tego, że biorąc kredyt sprzedajemy na przykład franki a spłacając musimy je od banku kupić. Spread walutowy dzięki nieświadomym tego klientom jest źródłem pokaźnych zysków przy kredytach sięgających kilkuset tysięcy Euro. Posłużymy się przykładowymi wyliczeniami żeby uzmysłowić różnicę i ile do tego dokładamy. Bierzemy kredyt w wysokości 500.000 zł denominowany w Euro. Kurs kupna wynosi 4,7895 a sprzedaży 4,9562. Kredyt, na euro jest mamy przeliczany po kursie 4,75 czyli nasze zadłużenie wynosi ponad 105 tysięcy, czyli robi się 521.000 zł w tym momencie różnica kursowa wynosi aż 21.000 zł i to jest zarobek banku, a do tego dochodzi oprocentowanie kredytu. Więc jak widać spłacamy od 521.000 zł, pomimo że dostaliśmy 500.000 zł!!! To jest dopiero początek kosztów dodatkowych związanych z kredytem, musimy zdawać sobie sprawę wahań kursów walut i dodatkowego ryzyka z tym związanego. Zobaczmy, że Euro w przeciągu 6 miesięcy miało rozpiętość kursu od 3 do 5 zł. Kiedy kurs waluty w jakiej mamy kredyt spadnie poniżej wartości po jakiej zaciągaliśmy kredyt to zarabiamy bo do oddania mamy mniej pieniędzy do oddania, w przeciwnej sytuacji gdy kurs waluty rośnie to my musimy oddać do banku zdecydowanie więcej pieniędzy. Konsekwencją wyboru spłaty w walucie obcej jest to, że niemalże każda rata różni się od poprzedniej a my nie mamy na to zupełnie żadnego wpływu.

Podstawowa sprawa to taka, że marża określa koszt kredytu. Jeżeli kupujemy nieruchomość bierzemy zazwyczaj kredyt na długi okres, wtedy bardzo ważne jest oprocentowanie. Oprocentowanie jest bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na całkowity koszt. Jednak, jeżeli nastawiamy się na zysk i kredyt spekulacyjny to wymienione wyżej czynniki nie będą już tak ważne. Zdecydowanie istotniejszą kwestią będzie wcześniejsza możliwość spłaty zobowiązania bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

Wiele banków jednak zabezpiecza się przed takimi działaniami i żąda prowizji sięgającej do 2% wartości udzielonego kredytu, jeżeli spłacimy go wcześniej. Całkowita rata kredytu składa się z części odsetkowej oraz spłacanego kapitału. Posłużmy się dla przykładu ratami równymi, przez pierwsze lata większość spłacanej raty stanowią odsetki od niespłaconego kapitału, bierze się to stąd, że minęło mało czasu i mało spłaciliśmy w tym czasie kapitału. Rata kapitałowa w takiej sytuacji stanowi tylko niewielką część raty łącznej. W takiej sytuacji jest niemożliwe wcześniejsze spłacenie kredytu nie ponosząc przy okazji dodatkowych z tym związanych kosztów.

Przy spłacie kredytu w racie równej rata oczywiście jest stała, powiększa się jedynie wraz z upływającym czasem wysokość spłacanego kapitału w racie łącznej. Takie rozwiązanie powoduje to, że prze pierwsze lata kredytu jesteśmy związani z bankiem.
Jednym z żądań banku w przypadku kredytu hipotecznego jest konieczność ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, większość banków stosuje taką metodę, jeżeli wkład własny jest niższy od 20% wartości kupowanej nieruchomości. W umowie, którą podpiszemy z bankiem zobowiązujemy się do wnoszenia ubezpieczenia. Gdy już spłacimy raty w pierwszym roku, bank powinien nam obniżyć ubezpieczenia, ponieważ nasz udział własny już się podniósł. To oznacza, że powiedzmy po dwóch latach kredytu ubezpieczenie powinniśmy zapłacić powiedzmy od brakujących 18 a nie 20 procent. Musimy uważać, bo banki nieraz wymagają ubezpieczenie brakującego wkładu w wysokości, 20% pomimo że już spłaciliśmy sporą część zobowiązania i że co roku nasz udział się zwiększa. Drugie z często wymaganych przez banki ubezpieczeń to ubezpieczenia na życie, klienta zobowiązuje się do tego, aby posiadał polisę na życie na cały okres kredytu wraz z cesją z niej na bank.